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Publié le : 28 juillet 2020 - Dernière mise à jour le : 17 septembre 2020

Présentation

Avec l’allongement de l’espérance de vie et le départ en retraite, les ressources des personnes âgées ont tendance à diminuer. Entre 55 et 80 ans, on estime ainsi en moyenne à 40 % cette baisse de moyens financiers. S’adressant spécifiquement aux seniors, le viager permet d’accroître ses revenus par la vente d’un bien immobilier dont on conserve la jouissance jusqu’à la fin de sa vie.

Ce système de vente immobilière permet de vendre une maison ou un appartement contre une rente garantie à vie, on parle de rente viagère, et d’un capital initial, appelé le bouquet. Le vendeur est nommé le crédirentier, quant à l’acheteur, il est qualifié de débirentier. La cession du bien est soumise à l’aléa de durée de vie du cédant. En clair, le bien immobilier est cédé lorsqu’intervient le décès du vendeur, qui est en soit un événement imprévisible.

Les différents types de viager

En fonction des besoins et des situations, différents types de viagers peuvent être envisagés par le vendeur. Les charges des différents types de vente viagère sont réparties entre crédirentier et débirentier en fonction du type de viager choisi :

Illustration du viager libre

Le viager libre

Plus rare et généralement réservé aux résidences secondaires, le viager est qualifié de « libre » lorsque le vendeur n’occupe pas le logement vendu. Comme pour le viager occupé, il donne lieu au versement d’un bouquet et d’une rente viagère.

L’acquéreur assume ainsi toutes les charges du bien vendu mais bénéficie de la jouissance du bien, qu’il s’agisse de la nue-propriété comme de l’usufruit, dès la signature du contrat réalisée.

Illustration du viager occupé

Le viager occupé

Dans ce type de viager, le plus courant, le vendeur occupe le logement vendu jusqu’à son décès en vertu d’un droit d’usage. Le vendeur reçoit une partie du prix lors de la vente, le bouquet, ainsi qu’une rente viagère.

L’acquéreur prend à sa charge les grosses réparations et l’impôt foncier. En cas de départ du vendeur en maison de retraite, un complément de rente lui est versé. Sous cette forme de vente, l’acquéreur bénéficie d’un abattement significatif sur le prix.

Illustration du viager sans rente

Le viager sans rente

Il s’agit d’un viager occupé qui n’est rémunéré que par le seul versement d’un capital au départ : le bouquet. Celui est calculé en fonction de la valeur du bien en déduisant la valeur du droit d’usage et d’habitation.

Comme pour le viager occupé classique, l’acquéreur obtient le bénéfice du bien au décès du vendeur. Cette formule reste toutefois plutôt rare.

Illustration du viager à terme

Le viager à terme

Également appelée vente à terme, cette transaction est un type de viager, qui peut être libre ou occupé, et dont la durée de règlement est prédéfinie. Limité dans le temps, le versement de la rente viagère s’étend généralement sur dix, quinze ou vingt ans.

Contrairement à une rente viagère classique, la rente mensuelle de ce type de viager n’est pas ou très peu soumise à l’impôt.

Viager, comment ça marche ?

Transaction assimilée à une vente immobilière, le viager immobilier offre deux possibilités d’achat : le viager libre ou le viager occupé. Quelles sont les grandes lignes de chacune de ces solutions ?

 

Fonctionnement du viager occupé

 

Représentant plus de 80 % des ventes viagères*, le viager occupé demeure la transaction la plus intéressante pour les seniors. Le vendeur conserve en effet l’usage du bien à vie, lequel se valorise avec le temps. Dans la vente en viager occupé, le vendeur peut ainsi se réserver le droit d’usage du bien, selon l’article 625 du code civil (la majorité des ventes en viager occupé) ou l’usufruit en ajoutant le droit de percevoir les revenus dudit bien, l’acquéreur étant nu-propriétaire jusqu’au décès du vendeur.

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur paye généralement une partie du prix. Il s’agit du bouquet. Généralement fixé à 30 % de la valeur du bien, son montant oscille toutefois de 0 à 50 % en fonction des transactions. Le solde est ensuite payé sous forme de rente viagère périodique, généralement mensuelle.

La pleine propriété du bien est acquise par l’acheteur lorsque le décès du vendeur intervient. Il y a donc dans cette forme de vente un aléa lié au décès du vendeur. Contrairement à l’idée reçue, l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte de vente, mais il est dépossédé du droit d’usage et d’habitation jusqu’au décès du vendeur.

 

Fonctionnement du viager libre

 

Plus rare que la vente en viager occupé, cette forme de vente viagère concerne avant tout les résidences secondaires. Dans ce cas, le vendeur perd la jouissance du bien dès la signature. Le bien peut ainsi être occupé ou loué par l’acheteur.

Tout comme dans la formule du viager occupé, l’acheteur règle un pourcentage du prix de vente, le bouquet, à l’achat et verse une rente viagère chaque mois. Le montant de la rente est plus élevé que dans le cadre d’un viager occupé, puisque l’acquéreur bénéficie de la libération du bien dès la signature de l’acte de vente.

 

Autres cas

 

Il existe également la vente à terme, moins utilisée par les seniors, qui comporte les mêmes options (viager libre ou occupé) mais avec une différence notable : déterminé à l’avance, le paiement des mensualités est limité dans le temps. Le contrat spécifie le montant des mensualités et leur date de fin de versement, et lors de la signature, une partie du prix de vente est réglé comptant par l’acheteur. La vente à terme comporte donc l’avantage du crédit vendeur, sans recours au prêt bancaire. La jouissance du bien pour l’acquéreur intervient au terme convenu.

Le vendeur perd l’avantage d’une rente viagère mais conserve l’avantage d’une occupation qui peut être viagère et bénéficie par ailleurs d’une fiscalité attractive.

* Source Notaires de France – Chiffre de 2017

Quel type de viager choisir ?

Le viager rencontre de plus en plus de succès ces dernières années, tant pour les seniors qui vendent que pour les acquéreurs. Plusieurs raisons à cela. Si la démographie, avec une augmentation constante de la part de seniors au sein de la population Française, permet en partir d’expliquer le phénomène, le viager est également plébiscité pour le bénéfice de liquidités qu’il procure. Permettant en effet de bénéficier d’un apport de capital conséquent grâce au versement du bouquet, le viager offre également, dans la plupart des cas, une rente à vie au vendeur.

Les vendeurs jouissent par ailleurs d’un avantage fiscal grâce à une rente viagère dont le taux d‘imposition diminue avec l’âge. On note également que la rente viagère est indexée sur l’inflation.

Les différentes formes de viager (libre, occupé) permettent en outre de s’adapter aux souhaits et contraintes du vendeur. Mais comment choisir la formule adéquate ? Quels sont les avantages et inconvénients des différentes formules de viager immobilier tant pour le vendeur que pour l’acheteur ?

 

Avantages et inconvénients du viager occupé

 

Le viager occupé constitue pour de nombreux seniors vendeurs, la possibilité de demeurer à domicile, dans leur cadre de vie, avec leurs habitudes et leur cercle social, tout en percevant un complément de revenus jusqu’à leur décès, avec une revalorisation périodique. En revanche, le crédirentier ne peut mettre son bien en location, excepté s’il en conserve l’usufruit. Par ailleurs, le prix de vente se calcule en fonction de la durée théorique d’occupation, avec une rente inférieure à ce qu’elle aurait été en cas de viager libre.

À noter : Le vendeur conserve les charges d’occupation, comme la taxe d’habitation et les charges courantes (eau, électricité, gaz, ordures ménagères…).

Pour l’acquéreur, le viager occupé offre la possibilité d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché, avec un crédit à taux zéro, sans les frais et inconvénients des prêts bancaires. Par ailleurs, l’acheteur bénéficie de la hausse des prix tout en se protégeant d’une baisse de ceux-ci et voit ses frais de notaire réduits. En revanche, la jouissance du bien n’intervient qu’après décès du vendeur et le débirentier doit s’acquitter de la taxe foncière tout en assumant les gros travaux.

Il s’agit d’un investissement à long terme.

 

Avantages et inconvénients du viager libre

 

Pour le vendeur, le principal avantage du viager libre réside dans l’obtention d’un prix bien supérieur (de 25 à 50 %) à celui d’un viager occupé. Le vendeur bénéficie d’un revenu périodique bien plus sécurisant qu’un loyer, sans les risques d’impayés locatifs. Enfin, le vendeur ne conserve aucune charge. Il perd toutefois la jouissance du logement et il ne peut le louer, même à ses descendants.

Pour l’acquéreur, c’est la possibilité d’acquérir un bien en évitant les frais et intérêts d’un prêt bancaire. Les offres de vente restent cependant difficiles à trouver et concernent avant tout des petites surfaces.

Comment vendre sa maison en viager ?

Pour bien vendre sa maison ou son appartement en viager, il est important d’être conseillé par un professionnel du droit et de l’immobilier. Bénéficier de l’accompagnement d’un cabinet de gestion viagère est recommandé pour mener à bien les négociations et la transaction.

Spécialisé dans les viagers, ce type de cabinet se propose de réaliser l’étude viagère de votre bien. Cet examen permet de déterminer la solution de viager la plus adaptée en fonction de votre situation –viager libre, viager occupé, vente à terme…– en tenant compte de vos besoins financier et de la valeur du bien. Gratuite et sans engagement, l’étude viagère permet de définir les contours de l’acte de vente.

Dans un premier temps, une expertise immobilière permet de déterminer la valeur vénale (prix du marché) de votre bien. À cela s’ajoutent les caractéristiques du vendeur, à savoir son âge et son sexe, permettant d’estimer son espérance de vie. Plus il est jeune, moins la valeur du bien est importante.

L’étude viagère permet dans un second temps de déterminer le montant du bouquet, soit la somme versée lors de la signature de l’acte de vente, généralement de 30 à 50 % du montant total, ainsi que celui de la rente viagère ou à terme. En cas de viager occupé, le montant estimé de « l’occupation » est déduit au montant de la rente mensuelle, qui est, elle, indexée sur l’inflation et sur l’indice du coût de contruction (ICC).

Le cabinet rédige ensuite les bases du contrat de vente en viager avant passage devant notaire, l’acte notarié étant obligatoire pour finaliser la vente. Le contrat indique le montant du bouquet et de la rente ainsi que la possible réversibilité de la rente. Il s’agit dans ce cas de désigner plusieurs bénéficiaires au versement de la rente. En cas de décès de l’un des vendeurs, la personne désignée continue de percevoir une rente totale ou partielle en fonction des éléments établis dans le contrat. Concernant généralement les conjoints d’un même couple, il est également possible de définir un tiers comme bénéficiaire.

Le cabinet se charge de communiquer sur la vente du bien afin de trouver un acquéreur.

À noter : Dans les contrats de viagers occupés, une clause de libération anticipée du bien permettant au vendeur de quitter le logement avant son décès peut être insérée. Le crédirentier abandonne ainsi son droit d’usage et d’habitation en cas de départ pour vivre en maison de retraite ou chez un proche. La rente viagère est dans ce cas revalorisée.

Comment se calcule le prix d’un viager ?

Calcul du viager occupé

 

Le calcul du montant d’un viager s’appuie dans un premier temps sur la valeur vénale du logement, soit le montant estimé du bien sur le marché relatif à sa configuration, sa localisation et son état. Dans le cadre du viager occupé, le vendeur ou crédirentier continue à vivre dans l’habitation jusqu’à son décès ou jusqu’au terme de le vente (viager à terme). Or, cette occupation induit une décote sur la valeur du bien, ce qui permet d’en minorer le prix pour l’acheteur. Correspondant aux droits d’usage et d’habitation (DUH), cette décote est également qualifiée « d’abattement pour occupation ».

Une fois la valeur économique du bien définie (DUH déduit de la valeur vénale), il est nécessaire de déterminer le montant du paiement comptant et des versements périodiques. Le prix d’un viager comprend en effet le bouquet et le cumul des rentes viagères versées jusqu’au décès du vendeur. Négocié en amont de la vente, le bouquet est versé à la signature du contrat. Oscillant entre 0 et 50 % de la valeur estimée du bien, son montant s’élève généralement à 30 %. Le calcul de la rente périodique est quant à lui déterminé à l’aide de tables statistiques de mortalité permettant d’estimer l’espérance de vie du vendeur en fonction de son âge et de son sexe.

À noter : Le règlement du bouquet n’est pas obligatoire. Dans ce cas, le montant de la rente viagère est majoré.

Pendant toute la durée du contrat, chaque année, la rente viagère est révisée et indexée sur l’indice des prix à la consommation afin de suivre l’évolution du coût de la vie.

À noter : La révision peut également s’appuyer sur l’indice de révision des loyers d’habitation ou bien l’indice du coût de la construction.

L’ensemble de ces éléments (montant du bouquet et de la rente, indices de révision…) sont spécifiés dans l’acte notarié

La vente en viager occupé constitue pour les seniors détenteurs d’un bien immobilier, libre de tout crédit, le moyen d’augmenter sensiblement leurs revenus en toute sécurité, tout en échappant aux effets pervers de l’inflation et surtout en demeurant à domicile.

 

Calcul du viager libre

 

Dans le cas du viager libre, le bien n’étant pas occupé par le vendeur, il ne donne lieu à aucun abattement concernant les droits d’usage et d’habitation. La rente viagère est donc plus élevée. Moins attractif financièrement qu’un viager occupé, ce type de transaction permet néanmoins à l’acheteur d’occuper ou de louer le bien acheté dès la signature de l’acte de vente.

 

La fiscalité du viager

 

La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal sur l’impôt sur le revenu qui évolue en fonction de l’âge du crédirentier. Plus vous êtes âgé au moment de la vente, moins vous serez imposé sur vos rentes. Ainsi, la fraction imposable de la rente est de 70 % pour les personnes ayant moins de 50 ans lors du premier versement. Entre 50 et 59 ans, ce taux s’élève à 50 % et à 40 % pour les seniors âgés entre 60 et 69 ans. Au-delà, après 69 ans, la part de la rente soumise à l’impôt sur le revenu est de 30 %.

Si la vente en viager d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, en cas de vente de résidence secondaire, cette plus-value est due. Son calcul s’appuie le prix du bien indiqué dans l’acte de vente (bouquet et valeur en capital de la rente). Toutefois, si le crédirentier possède le bien depuis au moins 22 ans, la part correspondant à l’impôt sur le revenu est déduite du montant à payer. Si le bien lui appartient depuis plus de 30 ans, il est alors exonéré.

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