Qu’il s’agisse de compléter sa retraite ou de conserver un bien dans le patrimoine familial, il est tout à fait légal de vendre un bien en viager à ses héritiers l’un des membres de sa famille. En fonction du lien de parenté, il est toutefois important de prendre plusieurs dispositions.
Comment vendre en viager à un enfant ?
Qu’il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé, une vente à un parent proche ou éloigné implique les mêmes conditions que tout type de viager : le paiement du bouquet à la signature de la transaction puis le versement régulier d’une rente viagère au crédirentier jusqu’à son décès ou au terme du contrat.
Toutefois, lorsque l’achat de votre bien engage l’un de vos enfants, il est impératif d’obtenir l’accord écrit des autres héritiers (frères et sœurs). Le cas échéant, selon l’article 751 du Code général des impôts, la fratrie peut exiger du débirentier le versement d’une compensation financière suite au décès du crédirentier dans le cadre de la succession.
Bon à savoir : Il est également possible de vendre en viager sans l'accord des héritiers lorsque l'on est seul propriétaire du bien.
Vente en viager à un enfant : comment éviter les frais de succession ?
Dans le cas d’un viager occupé vendu à l’un de ses enfants, l’article 751 du Code général des impôts indique que si le crédirentier conserve le privilège de l’usufruit, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de succession.
Le vendeur est donc tenu de conserver un droit d’usage et d’habitation et non pas l’usufruit afin d’éviter que le bien ne tombe dans la succession.
Comment vendre en viager à sa famille éloignée ?
En cas de vente à un autre membre de la famille (neveu, nièce, cousin…), la question des frais de succession ne se pose pas car il ne s’agit pas d’un héritier direct.
Il sera cependant nécessaire de s’acquitter des frais de notaire qui s’élèvent à 8 % du prix de vente.
Attention à la donation déguisée
Lorsqu’un bien est vendu en viager à un descendant direct, le Fisc est susceptible de considérer que la transaction a avantagé l’un des enfants aux dépens des autres.
L’article 918 du Code général des impôts stipule par ailleurs que le prix de vente (bouquet et rente) doit faire l’objet d’une juste évaluation des tarifs du marché. Le cas échéant, il est possible de casser le viager.
Par ailleurs, si le bien est vendu pour un montant de dérisoire, l’administration fiscale peut estimer qu’il s’agit d’une donation « déguisée ou costumée » et exiger le règlement de droits de succession au débirentier ainsi que le versement d’un dédommagement aux autres héritiers.
