Transaction consistant à vendre un bien immobilier tout en continuant à l’occuper, la vente en viager est une solution idéale pour maintenir son niveau de de vie à la retraite. Toutefois, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, ce type de contrat n’est pas sans conséquences sur l’héritage de vos proches.
A-t-on le droit de vendre un bien en viager sans l'accord de ses héritiers ?
Est-il légal de vendre en viager sans l’autorisation des héritiers ?
Toute personne en pleine possession de ses facultés intellectuelles dispose du droit de gérer son patrimoine comme elle l’entend et ainsi, de conclure un acte de vente immobilière tel qu’un viager.
Il est ainsi tout à fait légal de vendre un bien en viager sans l’accord de ses héritiers sous réserve d’être le seul propriétaire de votre bien et de ne pas faire l’objet d’une mesure de tutelle ou de curatelle.
En revanche, lorsque le bien est en indivision, plusieurs cas de figures peuvent se présenter.
L’accord du conjoint pour vendre en viager
Lorsque le bien immobilier est détenu par deux propriétaires en couple, l’accord de chaque copropriétaire est indispensable pour réaliser la transaction.
Lorsque l’un des deux conjoints du ménage n’est pas propriétaire, cet accord n’est pas toujours nécessaire. Si le couple n’est pas marié, le concubin ne dispose d’aucune en effet d’aucuns droits sur le bien.
En revanche, pour un couple marié, plusieurs cas de figure :
- Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du ménage, l’article 215 du Code Civil indique que le consentement du conjoint est indispensable pour vendre le bien.
- S’il s’agit pas de la résidence familiale, mais d'une résidence secondaire, l’autorisation pour sa vente en viager n’est pas nécessaire.
L’accord des enfants pour un viager
Dans certains cas, le bien est en indivision avec les descendants. C’est notamment le cas lorsque l’un de deux époux propriétaires décède. Les enfants du couple et le conjoint survivant deviennent dès lors propriétaires indivis du bien.
Lorsque la maison ou l’appartement possède plusieurs propriétaires, l’accord de chacun d’entre eux s’avère nécessaire afin de pourvoir être vendu.
Vendre en viager pour déshériter ses enfants, est-ce possible ?
Si la vente en viager constitue avant tout une solution de solidarité familiale permettant à un senior de vieillir à l’abri du besoin et d’éviter d’avoir à solliciter un soutien financier auprès ses proches, cette transaction impacte l’héritage familial.
Certains peuvent ainsi y voir une technique permettant de déshériter ses héritiers.
En effet, suite à la signature d’un contrat en viager occupé, le vendeur devient usufruitier, c’est-à-dire qu’il conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès, toutefois le bien ne fait plus partie de son patrimoine. Il devient dès lors impossible de léguer le bien à ses descendants.
Idem pour un viager libre qui, de fait, exclue le bien de la succession et ne bénéficie en sus d’aucun usufruit.
