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Viager occupé : vente et achat

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Qu’est-ce qu’un viager occupé ?

Transaction immobilière consistant à céder un bien contre le versement d’un bouquet et d’une rente viagère, le viager occupé permet à une personne âgée de vendre son logement tout en continuant à y vivre.

Le principe du viager occupé repose sur la conservation du droit d’usage et d’habitation (DUH) par le crédirentier (vendeur) et la perception d’une rente périodique tout au long de sa vie.

Une fois le décès du vendeur survenu, le débirentier (acheteur) acquiert la pleine jouissance du bien, qu’il s’agisse de l’occuper ou de le louer.
Pour l’acquéreur, le viager occupé constitue un pari sur l’aléa de durée de vie du senior qui a cédé son bien.

Type de viager le plus courant, le viager occupé représente plus de 80 % des transactions viagères.

Comment fonctionne un viager occupé ?

Peut-on vivre dans un viager occupé ?

Contrairement au viager libre, le viager occupé permet au vendeur de continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à la fin de sa vie. Perdant la propriété du bien, le crédirentier reçoit en contrepartie une partie de la valeur estimé de la maison ou de l’appartement (le bouquet) ainsi qu’une rente viagère. 

Bien qu’il devienne propriétaire dès signature de l’acte de vente, le débirentier est quant à lui privé du droit d’user ou d’habiter son bien immobilier tant que le crédirentier l’occupe.

L’acheteur doit en effet attendre le décès du vendeur ou son éventuel placement en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Cela lui permet toutefois d’accéder à la propriété à prix réduit, bien souvent sans avoir à souscrire de crédit immobilier

 

Peut-on louer un viager occupé ?

Le droit d’usage et d’habitation étant incessible, le crédirentier n’a pas la possibilité de louer le bien qu’il a cédé en viager occupé. Lui seul dispose du droit d’occuper le bien.

Le débirentier devra quant à lui attendre que le bien se libère pour pouvoir l’habiter ou le mettre en location. Ce cas de figure survient lors du décès ou du départ du vendeur pour raison de santé ou problèmes d’accessibilité du logement. On note toutefois que cette libération anticipée du bien avec cession du DUH doit avoir été prévue dans le contrat de vente initial. Cette clause implique par ailleurs une majoration de la rente viagère.

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Vente en viager occupé : comment le calculer ?

La rente viagère représente la somme versée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle, en sus du bouquet, au vendeur d’un viager.

Son calcul s’appuie sur la valeur vénale du bien à laquelle on vient déduire une décote correspondant au droit d’usage et d’occupation conservé par le vendeur. Cette décote s’appuie sur le montant théorique des loyers qu’aurait dû régler le vendeur pour continuer à résider dans le bien.

Autre paramètre pour fixer le prix de la rente d’un viager occupé : l’espérance de vie du crédirentier. Cette espérance de vie est estimée à l’aide d’outils spécifiques, tel que le barème viager Daubry, qui prend en compte les tables de mortalité Insee.

En résumé, la formule de calcul des rentes d’un viager occupé est la suivante :

Rente = (valeur vénale – bouquet – valeur des potentiels loyers) / coefficient Insee

Il est par ailleurs important de comprendre que le montant du bouquet influence le montant de la rente viagère. Plus le bouquet est élevé, plus la rente sera faible, et inversement. Il existe également un type de viager occupé sans rente, dans ce cas seul le bouquet est versé.

Bon à savoir : Le montant de la rente viagère est indexé sur l’inflation.

 

Quel frais de notaire pour un viager occupé ?

À la charge de l’acheteur, les frais de notaire sont calculés d’après la valeur vénale du bien à laquelle est déduite le montant estimé du DUH. Le notaire applique un taux (de 7 à 8 % en moyenne) à cette valeur occupée pour calculer ses frais.

Simulateur de viager occupé : comment estimer son bien ?

Transaction immobilière permettant aux seniors de s’assurer un complément de revenus, Le viager occupé présente de nombreux avantages. Avant de s’engager, il convient de s’entourer d’experts en la matière afin d’être bien conseillé et de négocier le meilleur contrat possible.

Vous souhaitez vendre votre logement en viager occupé ? Pour estimer la valeur de votre et recevoir plusieurs simulations, notre équipe vous accompagne afin de réaliser une étude viagère personnalisée et gratuite avec des spécialistes en transaction viagère.

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