Vente en viager libre : Fonctionnement et calcul

Quels avantages et inconvénients pour un viager libre ?

Les avantages du viager libre

La vente en viager libre permet au vendeur senior de profiter de revenus réguliers confortables jusqu’à la fin de sa vie. La rente viagère est en effet plus élevée que dans le cadre d’un viager occupé. Cette dernière peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle en fonction des contrats.

Le crédirentier bénéficie par ailleurs bien souvent d’un bouquet. Cet apport initial, d’un montant avoisinant généralement entre 30 et 40 % de la valeur estimé du bien, offre la possibilité au vendeur de financer d’autres projets (travaux, voyage, investissement, règlement de dettes, donation à ses proches…).

Autre avantage, la personne âgée vendeuse est exemptée de toutes les charges financières inhérentes au bien (taxe foncière, ordure ménagère, charges de copropriété, factures d’eau, de gaz ou d’électricité…) ou de gestion locative.

Pour l’acheteur, un viager libre, c’est l’assurance de pouvoir profiter du bien dès signature de la vente. Le débirentier a en effet la possibilité d’occuper ou de louer le logement comme il l’entend. Toutefois, dans le cadre d’une location, le montant du loyer doit être inférieur au montant de la rente (arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation).

Les inconvénients du viager libre

Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur perd la jouissance du bien. Il ne conserve pas l’usufruit comme c’est le cas pour un viager occupé. Dans les faits, on constate que ce type de viager concerne bien souvent la vente d’une résidence secondaire.

Pour l’acheteur, les biens en viager libre sont plus rares (environ 10 % du marché) et le montant du bouquet et de la rente viagère sont plus élevés que dans le cas d’un viager occupé.

Viager libre, avec ou sans bouquet ?

Capital permettant de toucher une partie de la valeur de son bien dès le jour de la vente, le bouquet d’un viager ne revêt aucun caractère obligatoire, contrairement à la rente.

De fait, certains vendeurs préfèrent privilégier un montant de rente viagère plus élevé. Et en l’absence de bouquet, cette rente sera plus importante.

Par ailleurs, d’autres personnes âgées ne souhaitent pas avoir à gérer une somme d’argent conséquente, parfois par peur de dépenser trop vite ou d’avoir à gérer des liquidités.

Mais si rien n’empêche légalement de vendre son bien en viager libre sans bouquet, le cas reste rare. De nombreux experts considèrent que vendre en viager sans bouquet présente un risque trop important pour le vendeur. En cas de décès prématuré, la rente ne peut en effet être transférée aux héritiers et le bien n’aura pas été acquis pour une juste somme (valeur réelle du bien).

Comment calculer un viager libre ?

Pour estimer le montant d’un viager, on se base dans un premier temps sur la valeur vénale du bien immobilier. Cette somme est déterminée par le prix du bien sur le marché en fonction de sa localisation, de ses caractéristiques et du nombre de m2.

Dans le cadre d’une vente de gré à gré telle qu’un viager, le vendeur et l’acquéreur sont libres de convenir des prix. Toutefois, les professionnels conseillent généralement de fixer le montant bouquet à un niveau de 20 à 40 % de la valeur du bien. Le calcul de la rente s’appuie quant à lui sur l’âge du crédirentier et son espérance de vie

En l’absence de droit d’usage et d’habitation, le viager libre ne bénéficie pas d’une décote aussi importante que dans le cas d’un viager occupé. La rente périodique est, de fait, plus élevée. Dans ce type de viager, l’aléa de vie du vendeur joue un rôle primordial pour calculer le montant du contrat (rente et bouquet).